家づくりの知識
セットバックとは？｜土地購入前に知っておきたいポイント
暮らしの安全を守る”セットバック”とは
土地を探していると、不動産会社や物件資料の中で「この土地はセットバックが必要です」という説明を受けることがあります。
ただ、セットバックという言葉はあまり聞きなれず
「土地が減るってどういうこと？」
「家はちゃんと建てられるの？」
と不安になる方も多いのではないでしょうか。
このマガジンでは、セットバックとは何か・なぜ必要なのか・どんな影響があるのかを解説します。
土地選びで失敗しないための基礎知識として、ぜひ参考にしてください。
1.セットバックとは？
セットバックとは、前面道路の幅が基準に満たない場合に、敷地の一部を道路として後退させることを指します。
建築基準法では、原則として「幅4ｍ以上の道路に、建物が2ｍ以上接していなければならない」というルールが定められています。
これは、
・車が安全にすれ違える
・緊急車両が通行できる
・災害時に避難しやすい
といった、安全で快適な住環境を守る為の最低基準です。
しかし、古くからある住宅地では、見た目は道路でも実際の幅が3ｍ前後しかないケースがあります。
こうした道路に面した土地では、将来的に道路幅を4ｍ確保する事を前提に、建物を後退させる必要があるのです。
この「後退する行為」そのものを、セットバックと呼びます。
2.セットバックが必要な理由
セットバックが義務付けられている理由は、単なるルールではなく、暮らしの安全性と街全体の将来を考えたものです。
前述でも少し触れましたが、例えば
・火災が起きた際に消防車が入れない
・救急車が家の前まで来られない
・災害時に人が安全に避難できない
こうした状況は、道路が狭いことで起きやすくなります。
セットバックによって道路幅を徐々に広げていくことで、今住んでいる人だけでなく、将来その街に住む人たちの安全も守るという考え方が背景にあります。
一軒一軒の後退は小さく感じるかもしれませんが、地域全体で見ると、街の機能を維持するための必要な取り組みと言えます。
3.セットバックが必要になる土地の具体例
では、どのような土地でセットバックが必要になるのか、代表的なケースをご紹介します。
土地価格が相場より安い場合、セットバック条件が価格に反映されているケースも少なくありません。
◉ 前面道路の幅が4ｍ未満
もっとも一般的なケースです。
たとえば、道路幅が3ｍの場合、不足している1ｍ分を道路の中心線から左右に0.5ｍずつ確保することになります。
◉二項道路（42条2項道路）に接している
昔から使われてきた道路で、法律上は「道路」として認められているものの、幅が4ｍ未満のものです。
この場合、建築時にセットバックが条件となります。
◉古い分譲地・住宅密集地
昭和以前に形成された住宅地では、現在の建築基準が想定されていない道路が多く、セットバック対象になりやすい傾向があります。
◉ 水路がある場合
道路の反対側に水路や崖があるケースでは、注意が必要です。
反対側に道路を広げることはできないので、水路や崖の道路境界線から4ｍ後退させなければなりません。
また、水路の扱いによって後退距離が変わることがあるので、必ず自治体の建築指導課で確認しましょう。
4.セットバックすると土地と建物にどんな影響が出る？
セットバックがある土地では、家づくりに次のような影響が出ます。
◉ 有効敷地面積が小さくなる
後退した部分は、建物・塀・カーポートなどを設置できない場合が多く、実質的に使える土地が減ることになります。
◉ 建てられる家の規模が変わる
敷地面積が減ると、建ぺい率・容積率の計算にも影響し、「思っていた床面積が取れない」ということも起こり得ます。
◉ 間取り・配置計画の工夫が必要
駐車場の位置や玄関アプローチなど、設計段階でより細やかな調整が必要になります。
【補足コラム】建ぺい率・容積率とは？
土地や家づくりの説明の中でよく出てくるのが、「建ぺい率」と「容積率」です。
セットバックがある土地では、この2つの数字が家の大きさに影響します。
◉ 建ぺい率とは
“敷地面積に対して、建物を建てられる面積の割合”のことです。
例えば、敷地面積：100㎡／建ぺい率：60％の場合、建物を建てられる最大の面積は60㎡までとなります。
セットバックがある土地では、後退した部分は敷地面積に含まれないケースが多く、その分、建ぺい率の計算に使える面積が小さくなります。
つまり、「同じ土地面積のつもりでも、建物の“横幅”が思ったよりも取れない」という事態が起こりやすくなります。
◉ 容積率とは
“敷地面積に対して、建物の延床面積をどれくらい確保できるか”を示す数字です。
例えば、敷地面積：100㎡／容積率200％の場合、延床面積は200㎡まで建てられる計算になります。（2階建てであれば、1階100㎡+2階100㎡など）
しかし、こちらもセットバックによって有効な敷地面積が減ると、容積率の上限も連動して下がるため、「2階建ての想定が、実は難しかった」というケースもあります。
◉ セットバックと建ぺい率・容積率の関係性
セットバックがある土地では、「登記簿上の面積」と「建築基準上の敷地面積」が異なることがあります。
その結果、
・建ぺい率で建物の広さが制限される
・容積率で延床面積が制限される
という二重の影響を受けることになります。
特に、コンパクトな土地・狭小地・変形地では影響が大きくなりやすいため、土地購入前に必ず建築会社へ確認することが重要です。
5. 斜線制限緩和について
セットバックは道路幅員を広げるだけでなく、斜線制限の緩和にも影響します。
◉斜線制限とは
日当たりや風通しの確保するため、建物の高さを道路幅に応じて制限するルールです。
道路斜線制限は、道路の境界線から伸ばした斜線よりも高く建ててはいけない規制で、道路が広いほどより高い建物を建てられます。
◉セットバック後の効果
道路幅3ｍの場合、制限が厳しくなりますが、セットバック後4ｍ道路として扱われる場合、斜線制限か緩和される可能性があります。
つまり、セットバックによって、建物プランの自由度が上がるケースもあります。
※自治体や用途地域によって扱いが異なるため、確認が必要です。
6.セットバック部分の土地の扱いと費用について
セットバックした土地は、原則として無償で行政に引き渡すものではありません。
所有権は土地所有者のままですが、道路として扱われるため、自由な利用は制限されます。
また、ケースによっては追加費用が発生する可能性があります。
◉ 測量費用・境界確定費用
後退する範囲を正確に測定するため、土地家屋調査士による測量が必要になるケースがあります。
規模にもよりますが、数十万円程度かかることも。
◉ 舗装や整地費用
セットバック部分を道路として利用できる状態にするため、簡易的な舗装や整地が必要になる場合があります。
自治体が負担する場合もありますが、所有者負担となるケースもあるため事前確認が重要です。
◉ 費用が発生しないケースも
一方で、すでにセットバック済みの土地や、境界が確定していて測量が不要な場合、自治体が舗装や整備を負担してくれる場合は、追加費用がほとんど発生しないこともあります。
物件資料に「セットバック済」と記載されている土地は、建築時の負担が少ないケースが多いと言えるでしょう。
7. 土地購入前に必ず確認したいチェックポイント
セットバックが関係する土地では、購入前に以下の点を必ず確認しましょう。
・前面道路の幅員
・セットバックの有無
・後退距離と面積
・有効敷地面積
・希望する建物プランが実現できるか
不動産会社の説明だけで判断せず、建築会社にも同時に相談することが、後悔しない土地選びのコツです。
この記事のまとめ
- セットバックは、土地選び・家づくりの成否を左右する重要なポイントです。
- 必ずしも「悪い土地」というわけではなく、建築計画の見通しが立つ、将来も安心して暮らせるといったメリットがあります。
- 大切なのは、その条件を正しく理解したうえで、自分たちに合った家が建てられるかどうかです。
